Interview Stadtsparkasse Düsseldorf

Augustat Parkett fragt nach…

Interview mit Immobilienspezialist Herrn Andreas Bahners (Leiter des Geschäftsbereich Immobilien- und Institutionelle Kunden der Stadtsparkasse Düsseldorf) zum Düsseldorfer Immobilienmarkt

 Augustat Parkett Magazin:
Sie arbei­ten seit 17 Jahren im Immobiliengeschäft, wie hat sich der Markt aus Ihrer Sicht in die­ser Zeit ent­wi­ckelt?

Andreas Bahners:
In ers­ter Linie ist der Markt deut­lich pro­fes­sio­nel­ler gewor­den; das betrifft sowohl die Investoren, als auch die Banken und die Bauunternehmen bzw. Handwerksbetriebe.
Eine wei­te­re Entwicklung ist die Denke weg von steu­er­op­ti­mier­ten Anlagen hin zu ertrags­ori­en­tier­ten Projekten. Der nach­hal­ti­ge cash flow eines Objektes steht heu­te viel mehr im Fokus – Steine zählt kei­ner mehr. Kurz vor der Finanzkrise hat es vie­le kapi­tal­markt­ori­en­tier­te Transaktionen gege­ben, bei denen die Akteure zwar her­vor­ra­gend mit Excel umge­hen konn­ten, jedoch von der Immobilie nicht beson­ders viel ver­stan­den haben. Dass die­ses nicht gut­ge­hen konn­te, war eigent­lich klar.

Augustat Parkett Magazin:
Aktuelle Studien bele­gen: die Preise schei­nen nur eine Richtung zu ken­nen – nach oben. Viele Experten sor­gen sich vor der Immobilienblase. Wie ist Ihre Einschätzung dazu?

Andreas Bahners:
Das Bild einer Immobilienblase sehe ich nicht. Wir haben hier­zu zu gute fun­da­men­ta­le Daten, die sehr gesund sind. Bezogen auf Düsseldorf sieht es so aus, dass die­se Stadt in den nächs­ten Jahren ste­tig wach­sen wird bei einem begrenz­ten Angebot. Dieses wirkt sich natür­lich auf die Preise aus. Wir dür­fen aber nicht ver­ken­nen, dass es immer Zyklen gab und auch wei­ter geben wird. Momentan sind wir in einer Hochphase und irgend­wann wird es auch wie­der einen Abschwung geben; das hat aber mit dem Platzen einer Blase nichts zu tun.
Es gibt noch zwei wei­te­re Aspekte, die man beleuch­ten kann: Zum einen sind in den letz­ten Jahren die Ausstattung von Neubauwohnungen immer hoch­wer­ti­ger gewor­den und die gesetz­li­chen Anforderungen, zum Beispiel durch die Energieeinsparverordnung, haben sich mas­siv ver­schärft. Dieses müss­te man kor­rek­ter­wei­se aus den Statistiken her­aus­rech­nen.
Der Punkt, der mir aber tat­säch­lich etwas Sorge macht, ist das nied­ri­ge Zinsniveau. Dieses ermög­licht auf ein­mal abso­lu­te Darlehenshöhen, die für vie­le vor fünf, sechs Jahren nicht denk­bar gewe­sen wären. Wichtig ist, dass jeder Haushalt genau rech­net, ob er nach Auslauf der Zinsfestschreibung auch in der Lage ist, ein höhe­res Zinsniveau zu ver­kraf­ten. Im opti­ma­len Fall wird die Differenz in eine höhe­re Tilgung inves­tiert.

Augustat Parkett Magazin:
In Ihren Bereich fal­len eher die gro­ßen Immobilienprojekte, ist hier eine ver­gleich­ba­re Entwicklung zu erken­nen wie bei den Wohnimmobilien?

Andreas Bahners:
Das kann ich nur beja­hen. Wir sehen sehr viel Kapital im Markt, wel­ches nach Anlagemöglichkeiten sucht. Dieser Umstand lässt die Preise stei­gen. Zusätzlich erhöht sich die Zahl der Anleger, die auf­grund des nied­ri­gen Zinsniveaus nach alter­na­ti­ven Assetklassen suchen und sich die Immobilie aus­ge­sucht haben.

Augustat Parkett Magazin:
Wird sich die Finanzierungssituation nach Ihrer per­sön­li­chen Einschätzung in den kom­men­den zwölf Monaten eher ver­bes­sern oder ver­schlech­tern?

Andreas Bahners:
Ich den­ke, dass sich in die­ser Zeit nicht viel tun wird. Der Regulierungsdruck nimmt zwar zu und das ver­füg­ba­re Eigenkapital der Banken wird aus die­sem Grund eher weni­ger als mehr, aber das Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung ist ein kal­ku­lier­ba­res, nach­hal­ti­ges und am Ende auch ertrag­rei­ches, so dass es für Kunden in der nächs­ten Zeit ein­fach blei­ben wird, eine gute Finanzierung zu bekom­men.

Augustat Parkett Magazin:
Worauf soll­te ein gewerb­li­cher Immobilienkunde bei der Auswahl sei­ner Objekte beson­ders ach­ten und wie kann ihm die Sparkasse Düsseldorf hier bera­tend zur Seite ste­hen?

Andreas Bahners:
Ich per­sön­lich wür­de mich nie auf eine aktu­el­le Situation, zum Beispiel einen beson­ders güns­ti­gen Mietvertrag, ver­las­sen. Am Ende des Tages zählt die Immobilie an sich. Das fängt zum Beispiel mit der Lage an, die für die Nutzung gut geeig­net sein soll­te. Die Kalkulation soll­te auf nach­hal­tig erziel­ba­ren Mieterträgen auf­ge­baut sein. Ein biss­chen Puffer in der Berechnung scha­det auch nicht. Und man muss das gan­ze auch mana­gen kön­nen. Eine Wohnimmobilie ist hier etwas ande­res als ein Pflegeheim.
Die Stadtsparkasse Düsseldorf kennt als regio­na­les Institut den Markt sehr gut und das seit 1825. Wir sehen vie­le Transaktionen und kön­nen unse­re Einschätzung zu Mieten, Kaufpreisen und Entwicklungen von Lagen in die Finanzierung mit ein­brin­gen.

Augustat Parkett Magazin:
Welche Vorteile bie­tet die Sparkasse Düsseldorf gegen­über ande­ren Finanzierungspartnern?

Andreas Bahners:
Den regio­na­len Vorteil habe ich ja oben schon erwähnt. Hinzu kommt, dass wir – im Vergleich zu den Großbanken – ein klei­nes Haus mit kur­zen Entscheidungswesen sind. Da wir in aller Regel nur vor Ort finan­zie­ren, ken­nen auch alle Entscheidungsträger die jewei­li­ge Lage bes­tens. Wir haben fla­che Hierarchien und der Kunde hat hier auch einen direk­ten Zugang. Die sehr gute Refinanzierungssituation als Sparkasse und unse­re Finanzstärke garan­tie­ren gute Konditionen und eine dau­er­haf­te Handlungsfähigkeit.

Augustat Parkett Magazin:
Abgesehen davon, dass Sie gebür­ti­ger Düsseldorfer sind, was sind für Sie die nen­nens­wer­tes­ten Qualitäten der Landeshauptstadt?

Andreas Bahners:
Für mich ist Düsseldorf auf­grund ihrer Vielfalt und Lebensqualität die schöns­te Stadt über­haupt. Wir woh­nen links­rhei­nisch, was mit der Nähe zum Rhein einen beson­de­ren Reiz hat. Die Stadt hat eine über­schau­ba­re Größe, aber es gibt trotz­dem ein gro­ßes kul­tu­rel­les Angebot, gute Ausgehmöglichkeiten, her­vor­ra­gen­de Gastronomie und attrak­ti­ve Architektur. Zusätzlich sind es die Menschen, mit ihrer rhei­ni­schen Art, die viel zum Wohlfühlfaktor bei­tra­gen. In mei­ner lang­jäh­ri­gen Tätigkeit in München und Berlin habe ich immer wie­der fest­ge­stellt, dass es wahr­schein­lich nicht der eine Punkt ist, der Düsseldorf so beson­ders macht, son­dern die Menge an vie­len klei­nen Dingen.

Immobilienspezialist Herrn Andreas Bahners (Leiter des Geschäftsbereich Immobilien- und Institutionelle Kunden der Stadtsparkasse Düsseldorf):

Augustat Parkett Magazin Redakteurin
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